Im Grundbuch steht ein Wohnrecht – lässt sich das Haus trotzdem verkaufen?

Ja, verkaufen ist möglich – entweder mit dem eingetragenen Recht und entsprechendem Abschlag oder unbelastet, nachdem die Berechtigte der Löschung notariell zugestimmt hat. Wichtig: Ein Wohnrecht erlischt nicht dadurch, dass jemand auszieht oder ins Heim kommt. Wie stark es den Wert mindert, hängt vor allem vom Alter der berechtigten Person ab, nicht vom Haus.

Vor zwölf Jahren wurde das Haus auf die Kinder überschrieben, die Mutter behielt ein lebenslanges Wohnrecht. Alle fanden das damals vernünftig. Jetzt ist sie im Heim, das Haus steht leer, die Kosten laufen – und im Grundbuch steht immer noch dieses Recht.

Die Antwort ist: ja, verkaufen geht. Aber nicht einfach so, und der Preis hängt davon ab, welchen der drei Wege Sie gehen. Hier steht, welche das sind und mit welchem Abschlag Sie rechnen müssen.

Erst einmal: Was steht da eigentlich?

In Abteilung II des Grundbuchs stehen zwei sehr unterschiedliche Rechte, die im Alltag ständig verwechselt werden:

Wohnungsrecht

Der Berechtigte darf die Wohnung oder das Haus selbst bewohnen – mehr nicht. Vermieten darf er es grundsätzlich nicht, jedenfalls nicht ohne ausdrückliche Erlaubnis im Vertrag.

Das ist der häufigste Fall bei Übertragungen an Kinder.

Nießbrauch

Deutlich stärker: Der Berechtigte darf das Objekt nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Er trägt dafür in der Regel auch die laufenden Lasten.

Ein Nießbrauch drückt den Verkaufswert stärker als ein Wohnrecht, weil er dem Eigentümer praktisch jede Nutzung nimmt.

Schauen Sie zuerst in den Übertragungsvertrag von damals, nicht nur ins Grundbuch. Dort steht oft mehr: wer welche Kosten trägt, ob Pflegeleistungen vereinbart wurden – und manchmal eine Klausel für genau Ihren Fall, etwa dass bei dauerhaftem Auszug eine Geldzahlung an die Stelle des Wohnrechts tritt.

Wichtig: Das Wohnrecht erlischt nicht durch den Auszug

Das ist der Irrtum, der die meiste Zeit kostet. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht besteht weiter, auch wenn der Berechtigte dauerhaft im Heim lebt und nie wieder zurückkommt. Es endet mit dem Tod – oder dadurch, dass der Berechtigte der Löschung zustimmt.

Solange es drinsteht, kann kein Käufer das Haus frei nutzen. Deshalb muss vor dem Verkauf geklärt werden, was damit geschieht.

Die drei Wege

Mit Wohnrecht verkaufen

Möglich, aber der Käuferkreis schrumpft stark. Wer kauft schon ein Haus, das er nicht nutzen darf? In Frage kommen Kapitalanleger, die auf die Zeit danach setzen – und die rechnen entsprechend scharf.

Der Abschlag entspricht mindestens dem kapitalisierten Wert des Rechts, meist kommt ein Risikoabschlag obendrauf.

Löschen lassen und frei verkaufen

Der übliche Weg. Die Berechtigte erklärt notariell die Löschung, das Haus wird unbelastet verkauft. Meist geschieht das gegen eine Abfindung – häufig fließt die direkt in die Heimkosten.

Voraussetzung ist, dass sie noch selbst entscheiden kann. Ist sie es nicht mehr, braucht es eine notarielle Vollmacht oder einen Betreuer mit Genehmigung des Gerichts.

Warten, bis es sich erledigt

Nach dem Tod der Berechtigten wird die Löschung mit der Sterbeurkunde beim Grundbuchamt beantragt. Das ist unkompliziert.

Als Strategie taugt das selten: In der Zwischenzeit laufen Heimkosten und Hauskosten parallel weiter, und das leere Haus verliert an Substanz.

Was so ein Recht rechnerisch wert ist

Die Größenordnung lässt sich gut schätzen. Grundlage ist die Miete, die man für das Objekt erzielen könnte, mal der voraussichtlichen weiteren Dauer des Rechts – also der statistischen Lebenserwartung der Berechtigten, abgezinst auf heute.

Ein Beispiel zur Einordnung

Ortsübliche Miete 650 € im Monat, das sind 7.800 € im Jahr. Bei einer Berechtigten Mitte achtzig rechnet man mit einer weiteren Dauer von etwa sieben bis acht Jahren. Abgezinst ergibt das grob 45.000 bis 55.000 €, um die der Wert des Hauses gemindert ist.
Bei einer Berechtigten Anfang siebzig wäre derselbe Betrag fast doppelt so hoch – beim Wohnrecht ist das Alter der entscheidende Faktor, nicht das Haus.

Diese Zahl ist gleichzeitig die Verhandlungsgrundlage für die Ablösung. Wer sie nicht kennt, zahlt entweder zu viel an die Berechtigte oder bietet ihr zu wenig – und beides macht Ärger in der Familie.

Wenn Sozialleistungen im Spiel sind

Bezieht die Berechtigte Hilfe zur Pflege, wird das Sozialamt genau hinsehen. Ein Wohnrecht beziehungsweise eine Ablösesumme dafür kann als einzusetzendes Vermögen gewertet werden, und auch die damalige Übertragung des Hauses kann noch eine Rolle spielen, wenn sie weniger als zehn Jahre zurückliegt.

Klären Sie das vorher mit dem Sozialamt ab, bevor Geld fließt. Nachträglich ist es unangenehm.

Fehler, die ich immer wieder sehe

Annehmen, das Recht sei mit dem Auszug erledigt. Ist es nicht. Es steht drin, bis es gelöscht wird.
Ohne Zahl verhandeln. „Wir einigen uns schon" endet bei Geschwistern regelmäßig im Streit.
Die Löschung zu spät angehen. Solange die Mutter noch entscheiden kann, ist es ein Notartermin. Danach ein Gerichtsverfahren.
Den alten Übertragungsvertrag nicht lesen. Dort steht oft genau die Regelung, die Ihnen die Diskussion erspart.
Käufer erst spät informieren. Wer das Wohnrecht im Exposé verschweigt und beim Notar damit herausrückt, verliert den Käufer – zu Recht.

Die Reihenfolge

Grundbuchauszug und Übertragungsvertrag besorgen

Beides gehört zusammen. Der Auszug sagt, was eingetragen ist, der Vertrag, was vereinbart wurde.
Den Wert des Hauses in beiden Varianten ermitteln lassen

Mit und ohne Belastung. Die Differenz ist die Zahl, um die es geht.
Mit der Berechtigten und der Familie sprechen

Mit der Zahl auf dem Tisch, nicht ohne.
Löschung notariell vereinbaren

Und, wenn Sozialleistungen im Spiel sind, vorher das Amt einbinden.
Dann verkaufen

Unbelastet, zum vollen Marktwert, mit dem normalen Käuferkreis.

Was ich dabei für Sie tun kann

Ich rechne Ihnen beides aus: was das Haus unbelastet wert ist und was es mit dem eingetragenen Recht wert ist. Die Differenz ist die Grundlage für jede Verhandlung über die Ablösung – und sie beruhigt in der Familie mehr als jedes Argument.

Das kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Wenn Sie danach entscheiden, alles so zu lassen, ist das völlig in Ordnung.

Marktwert kostenlos ermitteln lassen

Weiterlesen: Wer darf das Haus verkaufen, wenn die Eigentümerin nicht mehr unterschreiben kann? und Der Heimplatz kostet mehr als die Rente.

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Ich bin Immobilienmakler und weder Anwalt, Notar noch Steuerberater. Die Hinweise auf dieser Seite sind eine Orientierung, keine Rechtsberatung, und die Rechenbeispiele sind Näherungswerte zur Einordnung. Verbindliche Auskünfte geben Ihnen ein Notar oder ein Fachanwalt. Stand: September 2026.