Wir gehen weg – wie bekomme ich das Haus zügig und sicher verkauft?

Rechnen Sie rückwärts: Ein Verkauf dauert drei bis sechs Monate, und bis zur Kaufpreiszahlung vergehen danach noch vier bis acht Wochen. Wer das Geld vor der Abreise haben will, fängt sechs bis neun Monate vorher an. Vor dem Wegzug geregelt sein sollten außerdem eine notariell beglaubigte Vollmacht, ein deutsches Konto und eine Zustelladresse – und im Testament die Wahl deutschen Erbrechts.

Der Entschluss steht. Zu den Kindern nach Holland, ans Meer nach Portugal oder zurück in die alte Heimat. Der Termin ist gesetzt, der Container ist gebucht – nur das Haus hier ist noch offen.

Ein Verkauf aus dem Ausland ist machbar, aber unbequem. Deshalb steht hier zuerst der Zeitplan und danach, was vor der Abreise geregelt sein muss.

Rechnen Sie rückwärts

Ein Hausverkauf in unserer Gegend braucht von der Vorbereitung bis zum Notartermin realistisch drei bis sechs Monate. Danach vergehen bis zur Kaufpreiszahlung noch einmal vier bis acht Wochen, weil erst die Auflassungsvormerkung eingetragen und alle Löschungsunterlagen vorliegen müssen.

Wer das Geld vor der Abreise auf dem Konto haben will, fängt also sechs bis neun Monate vorher an. Und wer erst kurz vorher startet, verkauft unter Zeitdruck – das kostet in unserer Gegend regelmäßig einen fünfstelligen Betrag.

Was vor der Abreise geregelt sein muss

Eine notariell beglaubigte Vollmacht für jemanden hier, der unterschreiben und Termine wahrnehmen kann, falls der Verkauf sich zieht.
Ein deutsches Konto behalten. Für die Kaufpreiszahlung, für Nebenkosten und für die Steuer. Es später aus dem Ausland zu eröffnen, ist deutlich mühsamer.
Eine Zustelladresse in Deutschland. Behörden, Finanzamt und Versorger schreiben weiter – und Fristen laufen auch dann, wenn die Post drei Wochen unterwegs ist.
Versicherungen anpassen. Sobald das Haus leer steht, muss das der Gebäudeversicherung gemeldet werden.
Verträge kündigen oder umschreiben: Strom, Gas, Wasser, Internet, Müllabfuhr – mit Ablesung und Bestätigung.

Steuerlich: der Zeitpunkt entscheidet

Ein selbst bewohntes Haus verkaufen Sie steuerfrei, wenn Sie es im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Wer auszieht, ins Ausland geht und das Haus jahrelang vermietet, verliert diese Befreiung – und zahlt beim späteren Verkauf Steuern auf den Gewinn, wenn der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt.

Und wenn Sie vermieten: Die Mieteinkünfte aus einer deutschen Immobilie bleiben in Deutschland steuerpflichtig, auch wenn Sie in Spanien oder den Niederlanden wohnen. Die Steuererklärung hier bleibt Ihnen also erhalten.

Der Punkt, den fast niemand auf dem Zettel hat

Mit dem Wohnsitz ändert sich das Erbrecht

Für Erbfälle gilt in der Europäischen Union das Recht des Staates, in dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte – nicht das Recht seiner Staatsangehörigkeit. Wer dauerhaft in Portugal oder den Niederlanden lebt und dort stirbt, wird also nach dem dortigen Erbrecht beerbt, mit anderen Pflichtteilen und anderen Regeln.
Sie können in einem Testament ausdrücklich deutsches Recht wählen. Das ist ein Satz beim Notar – und wer ihn nicht schreibt, hinterlässt seinen Kindern unter Umständen ein Verfahren in zwei Rechtsordnungen.

Verkaufen oder behalten?

Vor der Abreise verkaufen

Der sauberste Weg. Sie sind bei Besichtigungen und Übergabe noch da, das Haus ist bewohnt und gepflegt, und das Geld steht für den neuen Lebensabschnitt zur Verfügung.

Dafür müssen Sie früh anfangen – siehe Zeitplan oben.

Nach der Abreise verkaufen

Geht ebenfalls. Besichtigungen, Handwerker und Übergabe laufen über einen Makler vor Ort, die Unterschrift über eine Vollmacht oder einen Notar an Ihrem neuen Wohnort.

Das leere Haus muss in dieser Zeit versichert, beheizt und beaufsichtigt sein. Und es verkauft sich erfahrungsgemäß schlechter als ein bewohntes.

Behalten und vermieten

Nur mit Hausverwaltung. Und mit dem Wissen, dass Steuererklärung, Nebenkostenabrechnung und Reparaturen aus der Ferne dauerhaft an Ihnen hängen.

Als Rückkehroption für zwei Jahre nachvollziehbar. Als Dauerlösung aus dem Ausland selten eine gute Idee.

Fehler, die ich immer wieder sehe

Zu spät anfangen. Der häufigste und teuerste Fehler.
Das deutsche Konto vorschnell auflösen. Dann hängt die Kaufpreiszahlung.
Keine Vollmacht hinterlegen und bei jedem Termin zurückfliegen müssen.
Das Haus vorher noch renovieren. Die Zeit fehlt an anderer Stelle, und der Preis steigt dadurch selten.
Das Testament nicht anpassen. Siehe oben – das betrifft nicht Sie, sondern Ihre Kinder.

Die Reihenfolge

Neun Monate vorher: Wert ermitteln und Unterlagen sammeln

Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis. Solange Sie noch hier sind, ist das ein Nachmittag.
Sechs Monate vorher: Vermarktung starten

Mit bewohntem, gepflegtem Haus und ohne Zeitdruck im Rücken.
Notartermin und Fälligkeit einplanen

Zwischen Unterschrift und Geldeingang liegen mehrere Wochen.
Vor der Abreise: Vollmacht, Konto, Zustelladresse

Für den Fall, dass sich doch etwas verzögert.
Beim Notar das Testament mitnehmen

Rechtswahl deutsches Recht, wenn Sie das wollen.

Was ich dabei für Sie tun kann

Ich sage Ihnen, was Ihr Haus realistisch bringt und wie lange der Verkauf voraussichtlich dauert – damit Sie Ihren Umzug danach planen können und nicht umgekehrt.

Wenn Sie schon weg sind, läuft alles vor Ort über mich: Besichtigungen, Handwerker, Ablesungen, Schlüsselübergabe. Sie müssen dafür nicht zurückkommen.

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Weiterlesen: Ein Haus aus der Ferne verkaufen und Verkaufen oder vermieten beim Wegzug?

Alle Themen im Überblick: Wenn sich etwas ändert

Ich bin Immobilienmakler und weder Steuerberater, Anwalt noch Notar. Die Hinweise auf dieser Seite sind eine vereinfachte Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung; internationale Sachverhalte hängen stark vom Zielland und vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich vor dem Wegzug von einem Steuerberater und einem Notar beraten. Stand: September 2026.