Wir trennen uns und stehen beide im Grundbuch – was jetzt?

Ohne Trauschein gibt es keinen Zugewinnausgleich, kein Trennungsjahr und keinen Schutz vor einer Teilungsversteigerung – entscheidend ist allein, was im Grundbuch steht. Wer mehr eingebracht hat, braucht dafür Belege. Und anders als bei Eheleuten fällt bei der Übernahme des Anteils Grunderwerbsteuer an, in Niedersachsen 5 %.

Vierzehn Jahre zusammen, 2016 das Haus gekauft, beide eingetragen. Sie hat das Eigenkapital von der Oma eingebracht, er hat zwei Jahre lang jedes Wochenende renoviert. Geheiratet haben Sie nie – wozu auch, es lief ja.

Genau deshalb ist diese Trennung juristisch schwieriger als eine Scheidung. Hier steht, was jetzt gilt, was nicht gilt und welche drei Wege es gibt.

Ohne Trauschein gelten andere Regeln

Es gibt keinen Zugewinnausgleich. Was während der Beziehung an Wert entstanden ist, wird nicht ausgeglichen. Jeder behält, was ihm gehört.
Es gibt kein Trennungsjahr – und damit auch keine Schonfrist, in der sich nichts bewegen darf.
Es gibt keinen Unterhalt für den Partner. Eine Ausnahme besteht, wenn gemeinsame Kinder betreut werden – dazu gleich mehr.
Was zählt, ist das Grundbuch. Und zwar fast ausschließlich.

Der Punkt, der am meisten wehtut

Das Grundbuch schlägt die tatsächlichen Zahlungen

Stehen Sie beide zur Hälfte im Grundbuch, gehört jedem die Hälfte – auch dann, wenn einer achtzig Prozent bezahlt hat oder das gesamte Eigenkapital eingebracht hat.
Ein Ausgleich ist rechtlich nicht ausgeschlossen, aber schwierig, unsicher und endet meistens vor Gericht. Wer mehr eingebracht hat, braucht dafür Belege: Kontoauszüge, Überweisungen, Rechnungen. Erinnerungen reichen nicht.

Umgekehrt gilt dasselbe für Arbeitsleistung: Wer zwei Jahre lang selbst renoviert hat, bekommt dafür in aller Regel nichts, wenn er nicht im Grundbuch steht.

Und es gibt keinen Schutz vor der Versteigerung

Jeder Miteigentümer kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgelöst wird – ohne Frist, ohne Grund, ohne die Rücksichtnahmen, die unter Eheleuten während des Scheidungsverfahrens gelten. Das Mittel dazu ist die Teilungsversteigerung.

Das heißt nicht, dass Sie das tun sollten. Versteigerungserlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem, was ein normaler Verkauf bringt, und beide verlieren gleichermaßen. Aber es heißt: Aussitzen funktioniert hier nicht, wenn der andere nicht will.

Die teure Besonderheit bei der Übernahme

Bei Eheleuten ist die Übertragung eines Hausanteils auf den anderen von der Grunderwerbsteuer befreit. Bei unverheirateten Paaren nicht. Wer den Anteil des anderen übernimmt, zahlt in Niedersachsen 5 % Grunderwerbsteuer auf den Wert dieses Anteils.

Bei einem Anteil im Wert von 160.000 € sind das 8.000 €, die zusätzlich zu Auszahlung, Restschuld und Notarkosten aufzubringen sind. Das kippt manche Übernahme, die auf dem Papier noch funktioniert hätte.

Wenn Kinder im Haus sind

Wer die gemeinsamen Kinder betreut, kann Betreuungsunterhalt vom anderen Elternteil verlangen. Das ist aber Unterhalt – es begründet kein Recht, im Haus wohnen zu bleiben, und es ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen.

Wenn also einer mit den Kindern bleiben soll, muss das eigenständig geregelt werden: über eine Übernahme, über einen Mietvertrag zwischen den Ex-Partnern oder über eine befristete Vereinbarung. Freiwillig und schriftlich.

Die drei Wege

Gemeinsam verkaufen

In dieser Konstellation meistens der vernünftigste Weg. Das Darlehen wird abgelöst, der Rest nach Anteilen geteilt, und beide sind frei. Keine Grunderwerbsteuer, keine Nachhaftung, kein Dauerkontakt.

Wenn einer mehr eingebracht hat, lässt sich der Ausgleich im Rahmen der Kaufpreisverteilung regeln – einvernehmlich und beim Notar festgehalten.

Einer übernimmt

Möglich, wenn die Bank mitspielt und die Grunderwerbsteuer eingeplant ist. Wichtig ist auch hier: Der Ausziehende muss ausdrücklich aus dem Darlehensvertrag entlassen werden, sonst haftet er weiter.

Rechnen Sie ehrlich: Restschuld plus Auszahlung plus 5 % Steuer plus Notar – auf einem Einkommen.

Gemeinsam behalten und vermieten

Beide ziehen aus, die Miete bedient das Darlehen. Sinnvoll, wenn der Markt gerade schlecht ist oder die Zehnjahresfrist bald abläuft.

Das setzt voraus, dass Sie beide noch sachlich miteinander umgehen können – und braucht eine schriftliche Vereinbarung, wer was entscheidet.

Fehler, die teuer werden

Sich auf Absprachen von früher verlassen. „Wir haben immer gesagt, das Haus ist eigentlich meins" hat ohne Vertrag keinen Wert.
Belege nicht sichern. Wer mehr eingebracht hat, braucht Kontoauszüge – und zwar bevor jemand auszieht und Ordner verschwinden.
Die Grunderwerbsteuer übersehen. Sie ist der Unterschied zur Scheidung und wird regelmäßig vergessen.
Mit der Teilungsversteigerung drohen. Wirkt hier stärker als bei Eheleuten, weil sie tatsächlich sofort geht – und ruiniert trotzdem für beide den Erlös.
Ohne neutrale Bewertung verhandeln. Ohne gemeinsame Zahl gibt es keine Einigung.

Die Reihenfolge

Grundbuchauszug ansehen

Wer steht mit welchem Anteil drin? Das ist der Ausgangspunkt, nicht die Erinnerung.
Unterlagen sichern

Kaufvertrag, Darlehensvertrag, Kontoauszüge zu Eigenkapital und Sondertilgungen, Handwerkerrechnungen.
Den Wert neutral ermitteln lassen

Eine Zahl für beide.
Mit der Bank sprechen

Kann einer allein übernehmen? Was kostet die vorzeitige Ablösung?
Die Lösung notariell festhalten

Ohne Scheidungsverfahren gibt es kein Gericht, das am Ende alles zusammenfasst. Was Sie nicht selbst schriftlich regeln, bleibt offen.

Was ich dabei für Sie tun kann

Ich ermittle den Verkehrswert neutral und gebe das Ergebnis beiden Seiten. In dieser Konstellation ist das besonders wichtig, weil es keinen Richter gibt, der später einen Ausgleich herstellt – Sie müssen sich einigen, und dafür brauchen Sie eine Zahl, die keiner als parteiisch abtun kann.

Beim Verkauf laufen Besichtigungen und Abstimmung über mich. Sie müssen sich dafür weder sehen noch miteinander telefonieren.

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Ich bin Immobilienmakler und weder Anwalt noch Steuerberater. Die Hinweise auf dieser Seite sind eine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung; Ausgleichsansprüche zwischen nicht verheirateten Partnern hängen stark vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich von einem Fachanwalt beraten. Stand: September 2026.