Sanieren, verkaufen oder abwarten – was rechnet sich beim alten Haus noch?

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz: Die 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch, die Austauschpflicht für alte Öl- und Gaskessel und das Betriebsverbot ab 2045 sind gestrichen. Eine funktionierende Heizung dürfen Sie weiter betreiben und reparieren lassen. Die Entscheidung hängt deshalb nicht am Gesetz, sondern an einer Frage: Wie lange wollen Sie hier noch wohnen? Ab etwa zehn Jahren rechnet sich eine Sanierung, darunter selten.

Die Heizung läuft seit achtundzwanzig Jahren. Die Fenster beschlagen im Winter von innen. Auf dem Küchentisch liegt ein Angebot über 60.000 €, und daneben die Rentenmitteilung. Und im Radio erzählt wieder jemand etwas über Heizungen und Pflichten.

Hier steht, was Sie wirklich müssen, was Sie nur könnten und wie Sie ausrechnen, welcher der drei Wege bei Ihnen der vernünftige ist. Ich verkaufe Ihnen dabei nichts – bei vielen Häusern ist Sanieren die richtige Antwort.

Zuerst die Entwarnung: Sie müssen wenig

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, das das bisherige Gebäudeenergiegesetz – im Volksmund „Heizungsgesetz" – ersetzt. Damit hat sich einiges von dem erledigt, was jahrelang für Unruhe gesorgt hat:

Die Pflicht, dass eine neue Heizung zu 65 % mit erneuerbaren Energien laufen muss, ist gestrichen.
Die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Öl- und Gaskessel ist gestrichen.
Das geplante Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045 ist ebenfalls gestrichen.
Eine funktionierende Öl- oder Gasheizung dürfen Sie weiter betreiben und auch reparieren lassen.

Wer heute neu einbaut, hat wieder die freie Wahl – auch eine neue Gasheizung ist erlaubt. Allerdings müssen neu eingebaute Öl- und Gasheizungen ab 2029 schrittweise mit klimafreundlichen Brennstoffen betrieben werden, beginnend bei 10 %. Was das an der Zapfsäule bedeutet, weiß heute niemand seriös.

Was tatsächlich drückt, ist nicht das Gesetz

Es sind die Betriebskosten. Der CO₂-Preis liegt 2026 bei 55 bis 65 € je Tonne, und ab 2028 läuft der europäische Emissionshandel für Gebäude an – mit Preisen, die niemand vorhersagen kann. Für ein unsaniertes Haus mit alter Ölheizung sind das je nach Verbrauch mehrere hundert Euro im Jahr obendrauf, Jahr für Jahr.

Die zweite Rechnung, die viele übersehen: Eine achtundzwanzig Jahre alte Heizung geht irgendwann kaputt, und zwar nicht im Sommer. Wer dann unter Zeitdruck entscheidet, zahlt das Doppelte und bekommt, was gerade lieferbar ist.

Was eine Sanierung am Verkaufswert ändert

Ehrlich gesagt: weniger, als die meisten hoffen. Wer 60.000 € in Heizung und Fenster steckt, bekommt beim Verkauf selten 60.000 € mehr. Ein neues Bad und eine neue Küche schon gar nicht – da rechnet jeder Käufer seinen eigenen Geschmack dagegen.

Was dagegen sehr wohl wirkt, ist die Energieklasse im Energieausweis. Sie steht in jeder Anzeige, Käufer vergleichen danach, und die Bank rechnet bei schlechten Klassen mit höheren Nebenkosten – was die Finanzierung des Käufers drückt. Zwischen einem Haus mit Klasse G und einem mit Klasse D liegen im Kopf des Käufers schnell mehr Euro als die Sanierung gekostet hat.

Und noch ein Effekt, den ich täglich sehe: Käufer schlagen für erkennbaren Sanierungsstau deutlich mehr ab, als die Arbeiten real kosten würden. Ein sichtbar altes Dach kostet Sie im Preis mehr als die Reparatur.

Die drei Wege

Sanieren und bleiben

Sinnvoll, wenn Sie noch viele Jahre in dem Haus wohnen wollen und die Finanzierung steht. Sie bekommen niedrigere Heizkosten, mehr Komfort und ein Haus, das im Fall der Fälle besser verkäuflich ist. Für den Heizungstausch gibt es weiterhin hohe Zuschüsse – die Fördersätze sinken allerdings ab Februar 2027 halbjährlich, wer wartet, bekommt weniger.

Meine Faustregel: Ab etwa zehn Jahren geplanter Restwohndauer rechnet sich eine energetische Sanierung über die eingesparten Kosten und den Komfort. Darunter selten.

Nur reparieren und abwarten

Die stille Mehrheitslösung. Kaputtes wird ersetzt, sonst nichts. Das ist legitim, wenn absehbar ist, dass das Haus in ein paar Jahren ohnehin den Besitzer wechselt.

Die Grenze verläuft beim Wasser. Ein undichtes Dach, eine feuchte Wand oder ein defekter Schornstein sind keine Schönheitsfragen – da wird aus Abwarten Substanzverlust, und der ist nicht mehr einzuholen.

Im Ist-Zustand verkaufen

Der richtige Weg, wenn die Sanierung die Rücklagen aufbrauchen würde oder wenn das Haus ohnehin zu groß geworden ist. Für unsanierte Häuser in Ostfriesland gibt es einen echten Markt – junge Familien, die selbst anpacken, und Handwerker, die Substanz sehen.

Was hier gilt: nicht vorher renovieren. Aufräumen, entrümpeln, Garten in Ordnung bringen – ja. Bad und Küche für den Verkauf neu machen – fast nie.

Die Frage, die alles entscheidet

Nicht: Was kostet die Sanierung? Sondern: Wie lange wollen Sie in diesem Haus noch wohnen?

Wer diese Frage ehrlich beantwortet – und dabei einrechnet, dass die Treppe mit achtzig anders aussieht als mit sechzig –, hat die Entscheidung meistens schon getroffen. Alles danach ist nur noch Rechnen.

Fehler, die teuer werden

Einzelmaßnahmen ohne Plan. Neue Fenster in ein ungedämmtes Haus können Feuchteprobleme erzeugen. Die Reihenfolge ist wichtiger als die einzelne Maßnahme.
Handwerker beauftragen, bevor die Förderung bewilligt ist. Wie bei der Pflegekasse: Erst der Antrag, dann der Auftrag. Sonst gibt es nichts.
Auf die nächste Gesetzesänderung warten. Das Gesetz wurde in drei Jahren zweimal umgebaut. Wer darauf wartet, dass es endlich ruhig wird, wartet ewig – und heizt in der Zwischenzeit weiter teuer.
Sanieren, um besser zu verkaufen. Das rechnet sich fast nie. Sanieren Sie für sich, nicht für den Käufer.
Die Rücklage aufbrauchen. Ein renoviertes Haus ohne Geld auf dem Konto ist im Alter eine unangenehme Lage.

Die Reihenfolge

Verbrauch der letzten drei Jahre heraussuchen

Öl-, Gas- oder Stromrechnungen. Ohne diese Zahlen kann Ihnen niemand sagen, was sich lohnt.
Eine Energieberatung machen lassen

Ein unabhängiger Energieberater sagt Ihnen, welche Maßnahme bei Ihrem Haus wie viel bringt und in welcher Reihenfolge. Die Beratung selbst wird bezuschusst und ist das beste investierte Geld in diesem ganzen Thema.
Parallel den Wert des Hauses ermitteln lassen

Damit Sie beide Seiten der Rechnung kennen: was die Sanierung kostet und was das Haus heute ohne sie wert ist.
Die ehrliche Frage beantworten

Wie viele Jahre noch? Gemeinsam, nicht jeder für sich.
Entscheiden – und dann auch machen

Die schlechteste Variante ist die, bei der man sich nicht entscheidet und trotzdem jedes Jahr Geld verliert.

Was ich dabei für Sie tun kann

Ich sage Ihnen, was Ihr Haus heute im Ist-Zustand wert ist – und was es nach einer Sanierung ungefähr wert wäre. Zwei Zahlen, mit denen Sie die Handwerkerangebote endlich einordnen können, statt sie nur zu fürchten.

Das kostet Sie nichts. Wenn dabei herauskommt, dass Sanieren die bessere Entscheidung ist, sage ich Ihnen das genauso deutlich, wie ich es andersherum sagen würde.

Marktwert kostenlos ermitteln lassen

Wenn hinter der Frage weniger die Sanierung als das Geld steht, lesen Sie auch: Reicht die Rente noch fürs Haus?

Alle Themen im Überblick: Wenn sich etwas ändert

Ich bin Immobilienmakler und weder Energieberater noch Steuerberater. Die Angaben zu Gesetzen und Förderung geben den Stand von September 2026 wieder und ändern sich erfahrungsgemäß häufig – für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine zugelassene Energieberatung, die KfW oder Ihren Fachbetrieb.