Ich kann die Rate nicht mehr zahlen – welche Möglichkeiten habe ich?
Reden Sie zuerst mit der Bank – sie hat kein Interesse an einer Zwangsversteigerung und kann Tilgung aussetzen, die Laufzeit verlängern oder Raten stunden. Vom ersten ernsten Rückstand bis zum Versteigerungstermin vergeht oft mehr als ein Jahr, ein Hausverkauf braucht aber selbst schon Monate. Wichtig zu wissen: Nach einer Versteigerung bleibt die Restschuld häufig bestehen – ohne Haus.
Es fängt meistens nicht mit dem Haus an. Eine Trennung, eine längere Krankheit, ein Auftrag, der wegbricht, eine Zinsbindung, die ausläuft. Und plötzlich ist die Rate, die zehn Jahre lang selbstverständlich war, jeden Monat eine Zitterpartie.
Wenn Sie das hier lesen, ist die Lage vermutlich schon eine Weile angespannt. Deshalb das Wichtigste zuerst: Sie haben mehr Zeit und mehr Möglichkeiten, als Sie gerade glauben – aber nur, wenn Sie jetzt handeln und nicht erst, wenn der Gerichtsvollzieher schreibt.
Zuerst: Reden Sie mit der Bank
Der häufigste Fehler ist das Gegenteil – Post nicht öffnen, Anrufe wegdrücken, hoffen, dass sich etwas ergibt. Banken haben aber kein Interesse an einer Zwangsversteigerung. Die ist für sie langwierig, teuer und bringt oft weniger, als das Darlehen wert ist.
Was Banken anbieten können, wenn man rechtzeitig fragt:
- Tilgung aussetzen oder senken. Sie zahlen eine Zeit lang nur die Zinsen. Das senkt die Rate oft um die Hälfte.
- Laufzeit verlängern. Kleinere Rate, längere Dauer.
- Raten stunden. Bei vorübergehenden Engpässen, etwa während einer Krankschreibung.
- Umschulden, gegebenenfalls zu einer anderen Bank.
Stellen Sie den Antrag schriftlich, mit einer kurzen Darstellung der Lage und einem konkreten Vorschlag. Wer selbst einen Plan mitbringt, wird anders behandelt als jemand, der nur um Aufschub bittet.
Wie lange es dauert, wenn nichts passiert
Damit Sie Ihren zeitlichen Spielraum realistisch einschätzen können – der Ablauf ist in etwa immer derselbe:
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Zahlungsrückstand
Mahnungen, dann eine Frist mit Kündigungsandrohung. Bei Immobilienkrediten darf die Bank in der Regel erst kündigen, wenn Sie mit zwei aufeinanderfolgenden Raten und einem nennenswerten Teil der Darlehenssumme im Rückstand sind.
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Kündigung und Fälligstellung
Danach ist nicht mehr die Rate offen, sondern die gesamte Restschuld auf einmal.
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Antrag auf Zwangsversteigerung
Aus der Grundschuld kann die Bank meist unmittelbar vollstrecken – ein Gerichtsverfahren über die Forderung braucht sie dafür nicht.
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Verkehrswertfestsetzung und Termin
Das Gericht lässt ein Gutachten erstellen und setzt einen Versteigerungstermin an.
Vom ersten ernsten Rückstand bis zum Versteigerungstermin vergeht häufig ein Jahr oder mehr. Das klingt nach viel Zeit – ist es aber nicht, wenn Sie in dieser Zeit noch verkaufen wollen, denn ein Hausverkauf dauert in unserer Gegend selten unter drei Monaten.
Warum ein eigener Verkauf fast immer besser ist
Der Punkt, der viele überrascht
Nach einer Zwangsversteigerung ist die Schuld oft nicht weg. Versteigerungserlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem, was ein normaler Verkauf bringt, und Verfahrenskosten kommen obendrauf. Was danach an Darlehen offen bleibt, schulden Sie weiter – ohne Haus.
Wer selbst verkauft, verkauft zum Marktpreis, kann den Zeitpunkt mitbestimmen und behält im besten Fall sogar etwas übrig.
Ein freihändiger Verkauf ist auch dann möglich, wenn die Bank schon gekündigt hat. Banken stimmen dem in aller Regel zu, weil sie dabei mehr bekommen – der Verkauf läuft dann in Abstimmung mit ihr, und der Kaufpreis löst das Darlehen ab.
Andere Wege, bevor verkauft wird
Einen Teil des Hauses vermieten
Obergeschoss, Einliegerwohnung, Souterrain. Die Miete kann die Lücke schließen, und das Haus bleibt Ihres.
Voraussetzung ist eine vermietbare Einheit. Wo das mit kleinem Aufwand geht, ist es oft die beste Lösung überhaupt.
Selbst ausziehen und ganz vermieten
Sie wohnen kleiner und günstiger, die Miete bedient das Darlehen. Klingt hart, hält aber das Eigentum in der Familie.
Rechnen Sie ehrlich: Miete minus Steuern, Rücklagen und Mietausfallrisiko muss die Rate wirklich tragen, nicht nur knapp.
Verkaufen und mieten
Der klare Schnitt. Schulden weg, Druck weg, und was übrig bleibt, ist Startkapital. Für viele ist das nach Monaten der Anspannung vor allem eine Erleichterung.
Keine Schande. Die Lebenslagen ändern sich, ein Haus ist kein Versprechen auf Lebenszeit.
Vorsicht bei diesen Angeboten
- „Wir kaufen Ihr Haus sofort, bar." Solche Angebote liegen oft 20 bis 30 % unter Wert. In einer Notlage wirkt das trotzdem verlockend.
- Teilverkaufsmodelle. Sie verkaufen einen Anteil und zahlen anschließend ein Nutzungsentgelt. Die laufenden Kosten sind hoch, und beim späteren Gesamtverkauf kommen weitere Abschläge dazu. Lassen Sie das immer unabhängig prüfen.
- Umschuldung über teure Vermittler. Wer in der Krise Kredite vermittelt, verlangt selten günstige Konditionen.
Holen Sie sich Unterstützung
Eine Schuldnerberatung kostet bei den anerkannten Stellen – Verbraucherzentrale, Wohlfahrtsverbände, Landkreis – nichts oder sehr wenig. Sie verschafft Ihnen einen Überblick über alle Verbindlichkeiten, nicht nur über das Haus, und verhandelt bei Bedarf mit den Gläubigern. Das ist keine Kapitulation, sondern der Punkt, an dem viele zum ersten Mal wieder durchatmen.
Die Reihenfolge
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Alle Unterlagen auf einen Tisch
Darlehensvertrag, Restschuld, Zinsbindung, Kontoauszüge, offene Forderungen. Auch das, was Sie nicht sehen wollen.
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Schriftlich mit der Bank verhandeln
Mit einem eigenen Vorschlag, nicht nur mit einer Bitte.
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Den Wert des Hauses kennen
Ohne diese Zahl wissen Sie nicht, ob ein Verkauf Ihre Schulden überhaupt deckt – und das ist die entscheidende Information.
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Beratung holen
Schuldnerberatung, und wenn es rechtlich wird, ein Anwalt.
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Früh genug entscheiden
Ein Verkauf braucht Monate. Wer bis zum Versteigerungstermin wartet, hat die Wahl nicht mehr.
Was ich dabei für Sie tun kann
Ich sage Ihnen zuerst die Zahl, die Sie jetzt brauchen: was Ihr Haus realistisch bringt. Erst daran sehen Sie, ob ein Verkauf die Schulden deckt – und ob überhaupt verkauft werden muss.
Wenn es zum Verkauf kommt, läuft das diskret. Kein Schild im Vorgarten, wenn Sie das nicht wollen, und die Abstimmung mit der Bank übernehme ich. Ich habe solche Verkäufe mehrfach begleitet, und niemand in der Nachbarschaft muss davon erfahren.
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Ich bin Immobilienmakler und weder Anwalt noch Schuldnerberater. Die Hinweise auf dieser Seite sind eine Orientierung, keine Rechtsberatung; Fristen und Abläufe hängen vom Vertrag und vom Einzelfall ab. Verbindliche Auskünfte geben Ihnen Ihre Bank, eine anerkannte Schuldnerberatung oder ein Fachanwalt. Stand: September 2026.