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Haus zu Lebzeiten überschreiben | AurImmo Aurich

Das Haus zu Lebzeiten überschreiben – was muss geregelt sein?

Eine Übertragung geht nur beim Notar und sollte drei Dinge regeln: Ihre Absicherung durch Wohnrecht oder Nießbrauch, was bei Insolvenz, Scheidung oder Tod des Kindes passiert, und wer welche Kosten trägt. Steuerlich können Kinder alle zehn Jahre 400.000 € je Elternteil steuerfrei erhalten. Zwei Fristen laufen dabei mit: Das Sozialamt kann Schenkungen der letzten zehn Jahre zurückfordern, und Pflichtteilsansprüche anderer Kinder schmelzen erst über zehn Jahre ab.

Der Gedanke kommt bei fast allen irgendwann: Warum warten, bis wir tot sind? Das Haus jetzt schon auf die Kinder, dann ist es geregelt, dann gibt es später keinen Streit, und vielleicht spart man auch noch Steuern.

Das kann klug sein. Es kann aber auch dazu führen, dass Sie mit achtzig in einem Haus wohnen, das Ihnen nicht mehr gehört, und der Schwiegersohn entscheidet über die neue Heizung. Der Unterschied liegt allein im Vertrag.

Warum Menschen das machen

  • Die Freibeträge nutzen. Kinder können alle zehn Jahre 400.000 € je Elternteil steuerfrei erhalten. Wer früh anfängt, kann diesen Rahmen zweimal ausschöpfen.
  • Streit unter Geschwistern vermeiden, indem zu Lebzeiten geklärt wird, wer was bekommt.
  • Das Haus in der Familie halten, wenn ein Kind einziehen will.
  • Die Zehnjahresfrist starten, bevor Pflegekosten absehbar werden.

Ihre Absicherung: Wohnrecht oder Nießbrauch

Ohne Gegenleistung sollten Sie nichts übertragen. Zwei Rechte kommen infrage, und der Unterschied ist erheblich:

Wohnungsrecht

Sie dürfen im Haus wohnen bleiben, solange Sie leben. Mehr nicht – vermieten dürfen Sie es nicht.

Das reicht, solange Sie dort wohnen. Wenn Sie später ins Heim müssen, steht das Haus leer und bringt Ihnen nichts.

Nießbrauch

Sie dürfen darin wohnen und es vermieten und die Mieten behalten. Damit tragen Sie in der Regel auch die laufenden Lasten.

Die deutlich stärkere Absicherung. Wenn Sie ins Heim ziehen, können Sie das Haus vermieten und die Miete für die Heimkosten einsetzen – genau der Fall, an den vorher niemand denkt.

Beide Rechte mindern außerdem den Wert der Schenkung und damit die Schenkungsteuer. Je jünger Sie bei der Übertragung sind, desto stärker.

Die Klauseln, die in keinem Vertrag fehlen dürfen

Ein Übertragungsvertrag, der nur „ich übertrage, du bekommst" regelt, ist ein schlechter Vertrag. Hinein gehören Rückforderungsrechte für die Fälle, die niemand erwartet:

  • Das Kind stirbt vor Ihnen. Ohne Regelung erbt der Ehepartner des Kindes, und Sie sitzen mit Ihrer Schwiegertochter im selben Haus.
  • Das Kind lässt sich scheiden. Das Haus kann in den Zugewinnausgleich geraten.
  • Das Kind gerät in Insolvenz oder verliert den Job – Gläubiger greifen auf das Haus zu.
  • Das Kind will verkaufen. Ohne Zustimmungsvorbehalt kann es das, Ihr Wohnrecht bleibt zwar bestehen, aber Sie wohnen plötzlich bei einem Fremden.
  • Wer zahlt was? Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Heizung – das gehört schriftlich geregelt, sonst streiten Sie über jede Rechnung.

Die zwei Fristen, die mitlaufen

Zehn Jahre Sozialamt

Wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung pflegebedürftig werden und Ihr Geld nicht reicht, kann das Sozialamt die Schenkung zurückfordern. Die Kinder müssen dann zahlen oder herausgeben. Deshalb gilt: Eine Übertragung ist Planung über Jahre, kein Manöver kurz vor dem Heimeinzug.

Zehn Jahre Pflichtteil

Übergehen Sie ein Kind, kann es später einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen. Dieser Anspruch schmilzt pro Jahr um ein Zehntel ab. Wichtig: Behalten Sie sich einen umfassenden Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung in aller Regel überhaupt nicht zu laufen – die Absicherung hat also einen Preis an anderer Stelle. Lassen Sie genau diesen Punkt vom Notar durchrechnen.

Steuerlich kurz

  • Schenkungsteuer: 400.000 € je Kind und Elternteil, alle zehn Jahre neu. Wohnrecht oder Nießbrauch senken den anzusetzenden Wert zusätzlich.
  • Grunderwerbsteuer: fällt bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern nicht an.
  • Achtung Familienheim: Die vollständige Steuerbefreiung für das selbst bewohnte Haus gilt bei Kindern nur im Erbfall und unter Bedingungen – nicht bei einer Schenkung zu Lebzeiten.
  • Spekulationsfrist: Verkauft das Kind später, zählt nicht der Tag der Übertragung, sondern der Zeitpunkt, zu dem Sie das Haus gekauft haben.

Fehler, die ich immer wieder sehe

  • Ohne Absicherung übertragen. „Das Kind lässt mich schon wohnen" ist kein Recht, sondern eine Hoffnung.
  • Nur ein Kind bedenken, ohne es mit den anderen zu besprechen. Der Pflichtteil kommt trotzdem, nur später und lauter.
  • Eine Pflegeverpflichtung in den Vertrag schreiben, ohne zu klären, was passiert, wenn das Kind sie nicht leisten kann. Das überfordert Familien regelmäßig.
  • Den Wert schätzen statt ermitteln. Für Freibeträge, Pflichtteil und Ausgleich unter Geschwistern brauchen Sie eine belastbare Zahl.
  • Zu spät anfangen. Beide Zehnjahresfristen laufen ab dem Tag der Übertragung.

Die Reihenfolge

  1. In der Familie offen reden

    Alle Kinder an einen Tisch, bevor etwas beim Notar liegt. Das ist der unangenehme Teil und der wichtigste.

  2. Den Wert ermitteln lassen

    Grundlage für Freibeträge, Ausgleichszahlungen und die Berechnung des Nießbrauchs.

  3. Zum Steuerberater

    Freibeträge, Zeitpunkt und ob sich eine Aufteilung auf zwei Schritte lohnt.

  4. Zum Notar

    Mit einer Liste dessen, was geregelt sein soll – nicht mit der Bitte, „das mal zu machen".

  5. Testament anpassen

    Eine Übertragung ändert die Verteilung des restlichen Vermögens. Das gehört im selben Termin auf den Tisch.

Was ich dabei für Sie tun kann

Ich ermittle den Wert des Hauses nachvollziehbar und schriftlich. Diese Zahl brauchen Sie an drei Stellen: für den Freibetrag, für einen fairen Ausgleich unter den Geschwistern und für die Berechnung Ihres Wohnrechts oder Nießbrauchs.

Das kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Verkauft wird dabei nichts – bei diesem Thema geht es ums Gegenteil.

Marktwert kostenlos ermitteln lassen

Weiterlesen: Was ein Wohnrecht im Grundbuch bedeutet und Wenn später Heimkosten anfallen.

Alle Themen im Überblick: Wenn sich etwas ändert

Ich bin Immobilienmakler und weder Notar, Anwalt noch Steuerberater. Die Hinweise auf dieser Seite sind eine vereinfachte Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung; Fristen und Steuerfolgen hängen vom Einzelfall ab. Lassen Sie die Übertragung unbedingt von einem Notar und einem Steuerberater gestalten. Stand: September 2026.