Auszahlen oder verkaufen – was ist beim Scheidungshaus günstiger?

Die Rechnung lautet: Verkehrswert minus Restschuld, davon der jeweilige Anteil. Bei 320.000 € Wert und 120.000 € Restschuld sind das je 100.000 €. Entscheidend ist aber nicht dieser Betrag, sondern die Gesamtbelastung: Wer übernimmt, finanziert 220.000 € allein. Holen Sie deshalb die Finanzierungszusage ein, bevor Sie über Summen verhandeln.

Die Grundrechnung

Sie ist einfacher, als die meisten denken:

Genau diese zweite Zeile wird beim Küchentischgespräch fast immer vergessen. Verhandelt wird über die 100.000 €, entscheidend ist aber die Gesamtbelastung.

Was in die Rechnung noch hineingehört

• Nicht der Kaufpreis von damals zählt, sondern der heutige Verkehrswert. Das ist bei Häusern, die vor zwanzig Jahren gekauft wurden, ein erheblicher Unterschied – in beide Richtungen.
• Ungleiches Eigenkapital. Wenn einer 60.000 € aus einer Erbschaft eingebracht hat, spielt das beim Zugewinnausgleich eine Rolle. Das gehört zum Anwalt, nicht in die eigene Tabelle.
• Fiktive Verkaufskosten. Wer übernimmt, argumentiert oft, dass bei einem echten Verkauf ja auch Kosten angefallen wären. Ob und wie das berücksichtigt wird, ist Verhandlungssache.
• Der Zustand des Hauses. Wenn in zwei Jahren die Heizung fällig ist, trägt das derjenige allein, der bleibt. Auch das ist ein Argument am Verhandlungstisch.

Eine gute Nachricht: keine Grunderwerbsteuer

Überträgt ein Ehegatte seinen Anteil auf den anderen, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an – und das gilt auch nach der Scheidung, wenn die Übertragung zur Vermögensauseinandersetzung gehört. Bei einem Anteil im Wert von 160.000 € sparen Sie damit rund 8.000 €, die bei einem Verkauf an einen Dritten anfallen würden.

Notar- und Grundbuchkosten fallen trotzdem an, aber die bewegen sich in einer ganz anderen Größenordnung.

Der Engpass ist fast immer die Bank

Zwei Dinge müssen zusammenkommen, und beide hängen an der Bank:

1. Die neue Finanzierung muss allein tragen

   Restschuld plus Auszahlungsbetrag, gerechnet auf ein Einkommen statt auf zwei. Genau daran scheitert es am häufigsten – nicht am guten Willen.

2. Der Ausziehende muss aus der Haftung entlassen werden

   Das geht nur mit Zustimmung der Bank, und die gibt sie nur, wenn Punkt 1 erfüllt ist. Ohne diese Entlassung haftet der Ausgezogene weiter für ein Haus, das ihm nicht mehr gehört.

Holen Sie die Finanzierungszusage deshalb ein, bevor Sie über Summen verhandeln. Sonst besprechen beide monatelang etwas, das am Ende ohnehin nicht geht.

Wann Verkaufen für beide besser ist

• Wenn die Bank nicht mitmacht. Dann erübrigt sich die Diskussion.
• Wenn die neue Rate mehr als etwa vierzig Prozent des Nettoeinkommens auffrisst. Das geht ein, zwei Jahre gut und dann nicht mehr – und dann verkauft man doch, nur unter Druck.
• Wenn größere Investitionen anstehen. Heizung, Dach, Fenster – wer allein bleibt, trägt das allein.
• Wenn das Haus ohnehin zu groß ist. Für einen Elternteil mit Kindern ist ein Haus, das für vier gebaut wurde, oft nicht das Richtige – auch emotional nicht.

Und die Steuer nicht vergessen

Wenn der Ausziehende seinen Anteil überträgt und das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft wurde, kann darauf Spekulationssteuer anfallen – weil er es nach dem Auszug nicht mehr selbst bewohnt. Ausführlich steht das auf der Seite Wir lassen uns scheiden – was wird aus dem Haus?

Klären Sie das vor der Unterschrift mit dem Steuerberater. Es kann die ganze Rechnung drehen.

Fehler, die teuer werden

• Ohne neutrale Bewertung verhandeln. Der eine nennt den höchsten Preis, den er je gehört hat, der andere den niedrigsten. Dazwischen liegen dann 60.000 €.
• Nur über den Auszahlungsbetrag reden. Entscheidend ist die Gesamtbelastung des Übernehmenden.
• Die Haftungsentlassung vergessen. Der häufigste böse Brief Jahre später.
• Mündlich einigen. Was nicht in der Scheidungsfolgenvereinbarung steht, gilt im Zweifel nicht.
• Zu lange gemeinsam im Haus bleiben. Das verschärft alles andere.

Die Reihenfolge

1. Verkehrswert neutral ermitteln lassen

   Eine Zahl, die beide bekommen. Ohne sie ist jede Verhandlung Glückssache.

2. Restschuld und Vorfälligkeit bei der Bank abfragen

   Schriftlich, beides.

3. Finanzierungszusage für die Alleinübernahme einholen

   Vor allen Gesprächen über Summen.

4. Steuerlich prüfen lassen

   Besonders, wenn der Kauf weniger als zehn Jahre her ist.

5. Ergebnis notariell festhalten

   Mit Fristen und mit einer Regelung für den Fall, dass die Finanzierung doch platzt.

Alle Themen im Überblick: Wenn sich etwas ändert

Ich bin Immobilienmakler und weder Anwalt noch Steuerberater. Die Hinweise und Rechenbeispiele auf dieser Seite dienen der Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Zu Zugewinnausgleich, Übertragung und Steuer beraten Sie ein Fachanwalt für Familienrecht, ein Notar und Ihr Steuerberater. Stand: September 2026.