Meine Zinsbindung läuft aus – lohnt sich das Haus noch?

Fangen Sie ein Jahr vorher an, dann können Sie vergleichen und verhandeln. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens haben Sie außerdem ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch bei längerer Zinsbindung. Die wichtigste Zahl ist dabei nicht die neue Rate, sondern die Restschuld bei Rentenbeginn.

Der Brief der Bank liegt seit drei Wochen auf dem Schreibtisch. Die Zinsbindung endet, und das Angebot für die Anschlussfinanzierung sieht anders aus als 2016: statt gut einem Prozent jetzt ein Mehrfaches davon. Aus 720 € Rate werden über tausend.

Das ist keine Katastrophe, aber es ist eine Entscheidung. Hier steht, welche Möglichkeiten Sie haben, welche Frist Sie kennen sollten und wann Verkaufen die ehrlichere Rechnung ist.

Fangen Sie ein Jahr vorher an

Das ist der wichtigste Satz auf dieser Seite. Wer sich vier Wochen vor dem Stichtag kümmert, nimmt zwangsläufig das, was die eigene Bank anbietet – und das ist selten das beste Angebot. Mit zwölf Monaten Vorlauf können Sie vergleichen, verhandeln und in Ruhe rechnen.

Eine Frist, die viele nicht kennen

Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist – und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch wenn Sie eine längere Zinsbindung vereinbart haben.
Wer sich 2016 fünfzehn Jahre festgeschrieben hat, kann also seit 2026 jederzeit wechseln oder ablösen. Das ist bares Geld wert, wenn die Konditionen anderswo besser sind oder Sie verkaufen wollen.

Die Rechnung, die zuerst kommt

Drei Zahlen brauchen Sie, bevor Sie irgendein Angebot bewerten können:

Restschuld zum Ende der Zinsbindung
Neue Rate bei realistischem Zins – und was sie im Verhältnis zu Ihrem Nettoeinkommen bedeutet
Jahre bis zur Rente, und wie hoch die Restschuld dann noch wäre

Die dritte Zahl ist die, über die am wenigsten gesprochen wird. Eine Restschuld, die bei Rentenbeginn noch sechsstellig ist, wird zum Problem – nicht heute, aber in dem Moment, in dem das Einkommen sinkt und eine erneute Anschlussfinanzierung ansteht. Banken finanzieren Siebzigjährige nur noch sehr zurückhaltend.

Die Möglichkeiten

Prolongation bei der eigenen Bank

Der bequemste Weg: ein Blatt Papier, unterschreiben, fertig. Keine neue Grundschuld, keine Notarkosten.

Bequemlichkeit kostet hier Geld. Nutzen Sie mindestens ein Vergleichsangebot als Verhandlungsgrundlage – allein das bewegt oft schon etwas.

Umschuldung zu einer anderen Bank

Häufig günstiger. Die Grundschuld wird abgetreten statt neu bestellt, das kostet einen überschaubaren Betrag und lohnt sich schon bei kleinen Zinsunterschieden, wenn die Restschuld hoch ist.

Rechnen Sie die Nebenkosten der Umschuldung gegen die Ersparnis über die gesamte neue Zinsbindung, nicht gegen die Monatsrate.

Rate senken statt Tilgung durchziehen

Wenn es eng wird, lässt sich die Tilgung reduzieren. Die Rate bleibt tragbar, die Laufzeit wird länger.

Vorsicht: Das verschiebt das Problem nach hinten und verlängert die Schuld womöglich bis in die Rente. Als Übergangslösung sinnvoll, als Dauerlösung selten.

Sondertilgen, was da ist

Wer Ersparnisse hat, die kaum Zinsen bringen, senkt mit einer Sondertilgung die Restschuld – und damit dauerhaft die Rate. Das ist meistens die renditestärkste Verwendung von Guthaben, die es gerade gibt.

Aber nie die Rücklage komplett aufbrauchen. Drei bis sechs Monatsausgaben sollten liegen bleiben.

Einen Teil des Hauses vermieten

Obergeschoss oder Einliegerwohnung. Die Miete kann die Mehrbelastung vollständig auffangen, ohne dass sich sonst etwas ändert.

Wo baulich möglich, ist das oft die beste Lösung für Eigentümer über fünfzig.

Wann Verkaufen die ehrlichere Rechnung ist

Wenn die neue Rate über etwa vierzig Prozent des Nettoeinkommens frisst. Das hält man ein, zwei Jahre durch, dann kommt der erste Notfall.
Wenn bei Rentenbeginn noch eine erhebliche Restschuld stünde. Dann verkaufen Sie jetzt freiwillig oder später unfreiwillig.
Wenn gleichzeitig größere Sanierungen anstehen. Heizung und Dach zusätzlich zur höheren Rate ist für viele die Grenze.
Wenn das Haus ohnehin zu groß geworden ist. Dann fallen zwei Entscheidungen zu einer zusammen.

Fehler, die richtig Geld kosten

Zu spät anfangen. Vier Wochen vorher heißt: keine Verhandlungsposition.
Nur ein Angebot einholen. Zwischen Hausbank und Wettbewerb liegen oft mehrere Zehntel Prozentpunkte – über zehn Jahre ein vierstelliger Betrag.
Die Zinsbindung zu kurz wählen, um den Zins zu drücken. Dann steht dasselbe Gespräch in fünf Jahren wieder an.
Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren übersehen. Viele zahlen unnötig eine Vorfälligkeitsentschädigung, die gar nicht angefallen wäre.
Den Brief liegen lassen. Wer nicht reagiert, landet unter Umständen in einer variablen Verzinsung zu schlechten Konditionen.

Die Reihenfolge

Zwölf Monate vorher: Zahlen zusammentragen

Restschuld, Enddatum, Auszahlungsdatum des Darlehens – letzteres wegen der Zehnjahresfrist.
Zwei bis drei Vergleichsangebote einholen

Auch wenn Sie am Ende bei Ihrer Bank bleiben. Ohne Vergleich verhandeln Sie nicht.
Die Rente mitrechnen

Wie hoch ist die Restschuld bei Rentenbeginn, und trägt die Rente die Rate dann noch?
Den Wert des Hauses kennen

Damit Verkaufen eine echte Option mit Zahl ist und nicht nur ein Schreckgespenst.
Entscheiden und unterschreiben

Rechtzeitig vor dem Stichtag, nicht in der letzten Woche.

Was ich dabei für Sie tun kann

Ich sage Ihnen, was Ihr Haus heute wert ist und was eine vermietete Wohnung im Obergeschoss bringen würde. Beides brauchen Sie, um die Bankangebote überhaupt einordnen zu können – die Bank rechnet nämlich nur mit der Restschuld, nicht mit Ihrem Vermögen.

Das kostet Sie nichts. Wenn danach feststeht, dass Sie umschulden und bleiben, ist das ein gutes Ergebnis.

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Alle Themen im Überblick: Wenn sich etwas ändert

Ich bin Immobilienmakler und weder Finanz- noch Steuerberater. Die Hinweise auf dieser Seite sind eine Orientierung, keine Finanzierungsberatung; Konditionen und Fristen hängen von Ihrem Vertrag ab. Verbindliche Auskünfte gibt Ihnen Ihre Bank oder ein unabhängiger Finanzierungsberater. Stand: September 2026.