Die Kinder sind raus – ist das Haus jetzt zu groß für uns?

Sechzig ungenutzte Quadratmeter kosten mit Heizung, Grundsteuer und Instandhaltung schnell 200 bis 300 € im Monat. Es gibt fünf Wege: bleiben und umbauen, das Obergeschoss vermieten, kleiner kaufen, verkaufen und mieten oder an ein Kind übertragen. Wichtiger als der Preis ist der Zeitpunkt – mit Anfang sechzig sucht man sich aus, wohin man zieht, mit über achtzig wird entschieden.

Das eine Kinderzimmer ist seit vier Jahren Gästezimmer, in dem nie Gäste schlafen. Im anderen steht noch der Schreibtisch. Das Obergeschoss betreten Sie eigentlich nur zum Staubsaugen, und im Winter bleibt die Tür zum Flur zu, damit die Wärme unten bleibt.

Diese Frage hat keine Dringlichkeit, und genau deshalb wird sie oft fünfzehn Jahre lang vertagt. Hier steht, was das kostet, welche Wege es gibt – und warum der Zeitpunkt wichtiger ist als der Preis.

Die Rechnung, die kaum jemand macht

Ungenutzte Quadratmeter kosten Geld, auch wenn nichts kaputtgeht. Heizung, Grundsteuer, Versicherung und vor allem Instandhaltung – für ein Haus aus den siebziger oder achtziger Jahren rechnet man auf Dauer mit etwa 1,50 € je m² und Monat allein für die Substanz.

Bei sechzig Quadratmetern, die Sie nicht mehr nutzen, sind das mit Heizkosten schnell 200 bis 300 € im Monat. Über zehn Jahre sind das rund 30.000 € für Räume, die Sie nur zum Putzen betreten. Das ist keine Aufforderung zu verkaufen – es ist nur eine Zahl, die man kennen sollte, bevor man entscheidet.

Nur: Es geht gar nicht ums Geld

Das weiß ich aus jedem zweiten Küchentischgespräch. Es geht um den Garten, den Sie angelegt haben. Um die Nachbarn, die Sie seit dreißig Jahren kennen. Um die Frage, wo die Enkel schlafen sollen. Und darum, dass ein Auszug sich anfühlt wie ein Schlussstrich.

Deshalb taugt die Kostenrechnung auch nicht als Argument gegen den Partner, der bleiben will. Sie ist eine von mehreren Zahlen auf dem Tisch, mehr nicht.

Der Zeitpunkt ist wichtiger als der Preis

Der Unterschied zwischen 62 und 82

Mit Anfang sechzig suchen Sie sich aus, wohin Sie ziehen, renovieren nach Ihrem Geschmack und knüpfen neue Kontakte. Mit über achtzig wird über Sie entschieden – oft aus dem Krankenhaus heraus, unter Zeitdruck, und dann ist frei, was frei ist.
Wer sich verändern will, sollte es tun, solange es eine Entscheidung ist und keine Folge.

Die fünf Wege

Bleiben und umbauen

Schlafzimmer nach unten, ebenerdige Dusche, Handläufe. Damit lässt sich das Erdgeschoss oft zu einer kompletten Wohnung machen, und das Obergeschoss wird einfach nicht mehr genutzt.

Meist günstiger, als alle denken – und deutlich günstiger als ein Umzug samt Kaufnebenkosten.

Das Obergeschoss abtrennen und vermieten

Wenn oben ein Bad ist oder eines eingebaut werden kann, entsteht eine eigene Wohnung. Die Miete deckt oft die kompletten Hauskosten, und Sie bleiben, wo Sie sind.

Nicht jedes Haus gibt das her, und nicht jeder will jemanden im Haus. Aber wo es passt, ist es die wirtschaftlichste Lösung von allen.

Verkaufen und kleiner kaufen

Der klassische Weg. Aus dem Erlös wird eine ebenerdige Wohnung oder ein kleines Haus finanziert, der Rest bleibt als Rücklage.

Rechnen Sie die Nebenkosten mit: In Niedersachsen kommen beim Kauf 5 % Grunderwerbsteuer plus Notar und Grundbuch dazu, dazu der Umzug. Unter dem Strich bleibt weniger übrig, als die Differenz der beiden Preise vermuten lässt.

Verkaufen und mieten

Kein Dach mehr, keine Heizung, keine Rücklage für Reparaturen. Der Erlös bleibt vollständig verfügbar – für Reisen, für Unterstützung der Kinder oder als Puffer für später.

In Ostfriesland ist der Mietmarkt allerdings dünn, gerade bei ebenerdigen Wohnungen. Erst suchen, dann verkaufen.

An ein Kind übertragen und selbst kleiner wohnen

Das Haus bleibt in der Familie, Sie ziehen in die Einliegerwohnung oder eine Wohnung im Ort. Die Übertragung zu Lebzeiten nutzt außerdem die Freibeträge.

Nur mit Notar und mit klaren Regelungen: Wohnrecht, wer trägt welche Kosten, was passiert bei Pflegebedürftigkeit. Und vorher ehrlich fragen, ob das Kind das wirklich will.

Die Falle, die hier regelmäßig zuschnappt

Passende kleine Objekte sind in unserer Gegend knapp. Ebenerdige Wohnungen in Aurich, Norden oder Emden mit Aufzug oder Erdgeschosslage sind schnell weg, oft ohne dass sie je öffentlich angeboten werden.

Wer erst verkauft und dann sucht, steht im schlimmsten Fall mit Geld da und ohne Wohnung – und mietet dann übergangsweise etwas, das nicht passt. Deshalb: erst suchen, Suchauftrag hinterlegen, und den Verkauf zeitlich daran koppeln.

Fehler, die ich immer wieder sehe

Warten, bis es nicht mehr geht. Dann entscheidet die Lage, nicht mehr Sie.
Erst verkaufen, dann suchen. Siehe oben.
Vor dem Verkauf noch einmal renovieren. Bad und Küche bringen beim Preis selten wieder herein, was sie kosten.
Den Partner überstimmen wollen. Wenn einer von beiden nicht will, wird das nichts – dann ist Umbauen der bessere Weg.
Die Enkel als Argument nehmen. Enkel brauchen ein Sofa und eine Oma, kein Gästezimmer im ersten Stock.

Die Reihenfolge

Die Hauskosten eines Jahres aufschreiben

Mit Instandhaltungsrücklage. Damit fängt jede vernünftige Überlegung an.
Zu zweit über das Wohnen reden, nicht über das Haus

Wie wollen wir mit siebzig, mit achtzig leben? Wo? Mit wem in der Nähe?
Den Wert des Hauses und die Preise für Alternativen kennen

Beides zusammen, sonst rechnet man mit Wunschzahlen.
Umbaukosten schätzen lassen

Damit „bleiben" eine echte Option mit Preisschild wird und nicht nur die bequeme.
Entscheiden – und bei Umzug erst suchen, dann verkaufen

In dieser Reihenfolge, nicht umgekehrt.

Was ich dabei für Sie tun kann

Ich sage Ihnen, was Ihr Haus heute wert ist – und was eine passende kleinere Wohnung hier in der Gegend kostet. Erst aus beiden Zahlen ergibt sich, ob sich ein Wechsel überhaupt lohnt und was unter dem Strich übrig bliebe.

Wenn Sie suchen wollen, hinterlegen Sie bei mir einen Suchauftrag. Vieles in diesem Segment wird hier verkauft, bevor es irgendwo im Internet steht.

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Weiterlesen: Sanieren, verkaufen oder abwarten? und Wenn es zu Hause nicht mehr geht.

Alle Themen im Überblick: Wenn sich etwas ändert

Ich bin Immobilienmakler und weder Steuerberater noch Energieberater. Die Hinweise auf dieser Seite sind eine Orientierung; die genannten Beträge sind Erfahrungswerte zur Einordnung. Für Übertragungen und steuerliche Fragen wenden Sie sich an einen Notar oder Steuerberater. Stand: September 2026.