Ich habe genug von der Vermietung – wie werde ich das Objekt los?

Die erste Frage lautet: vermietet oder leer verkaufen? Leer bringt in der Regel deutlich mehr, weil Selbstnutzer mitbieten – nur lässt sich ein Mietverhältnis nicht kündigen, bloß weil das Objekt leer besser zu verkaufen ist. Der gangbare Weg ist eine Abfindung für den freiwilligen Auszug, und die rechnet sich oft. Wer die Immobilie länger als zehn Jahre besitzt, verkauft steuerfrei.

Zweiundzwanzig Jahre lang lief es. Dann kam der Mieterwechsel, bei dem die Wohnung neu gemacht werden musste, die Heizung, die nächste Nebenkostenabrechnung und wieder eine neue Vorschrift. Und irgendwann sitzen Sie mit achtundsechzig am Tisch und denken: Dafür bin ich zu alt.

Das ist ein völlig normaler Punkt, und er kommt bei fast allen privaten Vermietern irgendwann. Hier steht, welche Wege es gibt und was die wichtigste Entscheidung dabei kostet.

Die erste und wichtigste Frage: vermietet oder leer verkaufen?

An dieser Frage hängt fast alles – der Preis, der Käuferkreis und die Dauer.

Vermietet verkaufen

Geht sofort. Der Mietvertrag läuft mit dem Objekt zum Käufer über, der Mieter bleibt und merkt nur, dass er die Miete woanders hinüberweist. Sie haben keinen Leerstand, keine Renovierung und kein Gespräch mit dem Mieter zu führen.

Der Käuferkreis sind Kapitalanleger, und die rechnen mit der Rendite, nicht mit dem Gefühl. Deshalb liegt der Preis meist spürbar unter dem, was ein Selbstnutzer für dasselbe Objekt zahlen würde.

Leer verkaufen

Bringt in der Regel deutlich mehr, weil Familien und Selbstnutzer mitbieten können – gerade bei Einfamilienhäusern und guten Wohnlagen ist der Unterschied erheblich.

Nur: Sie brauchen dafür einen Mieter, der freiwillig geht. Darauf lässt sich warten, aber nicht bauen.

Was rechtlich nicht geht

Ein Mietverhältnis lässt sich nicht kündigen, nur weil sich das Objekt leer besser verkaufen lässt. Kauf bricht nicht Miete – der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag ein. Auch die sogenannte Verwertungskündigung hilft hier in aller Regel nicht weiter: Ein höherer Kaufpreis allein reicht dafür nicht aus, die Hürden sind bewusst hoch.
Der übliche Weg zu einer leeren Wohnung ist deshalb das offene Gespräch – und, wenn es passt, eine Abfindung für einen freiwilligen Auszug.

Die Abfindung – oft die beste Rechnung

Wenn zwischen vermietetem und leerem Verkauf zum Beispiel 40.000 € liegen, ist eine Abfindung von 10.000 bis 15.000 € für beide Seiten ein gutes Geschäft. Viele Mieter, die ohnehin über einen Umzug nachdenken, nehmen das gern an.

Wichtig: Das muss ein Angebot bleiben, kein Druck. Und es gehört schriftlich vereinbart, mit festem Auszugsdatum – am besten unter Mitwirkung eines Anwalts oder Notars.

Steuerlich meistens entspannt

Die Zehnjahresfrist: Wer eine vermietete Immobilie länger als zehn Jahre besitzt, verkauft sie steuerfrei. Bei zweiundzwanzig Jahren Besitz ist das kein Thema mehr.
Aber Vorsicht bei mehreren Objekten: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden – mit ganz anderen steuerlichen Folgen. Wenn Sie mehrere Einheiten abgeben wollen, sprechen Sie vorher mit dem Steuerberater über die Reihenfolge.

Bevor Sie verkaufen: die Alternativen

Eine Hausverwaltung einsetzen

Wenn Sie nicht das Objekt loswerden wollen, sondern die Arbeit. Abrechnung, Mieterkontakt, Handwerker – das kostet einen überschaubaren monatlichen Betrag je Einheit und nimmt Ihnen fast alles ab.

Für viele ältere Vermieter ist das die eigentliche Lösung. Die Einnahmen bleiben, der Ärger geht.

An die Kinder übertragen

Zu Lebzeiten, mit Notar, gegebenenfalls unter Nutzung der Freibeträge alle zehn Jahre. Die Mieteinnahmen können über einen Nießbrauch bei Ihnen bleiben.

Fragen Sie die Kinder vorher ehrlich, ob sie es überhaupt wollen. Viele wollen nicht – und das früh zu wissen, erspart allen eine Menge.

Fehler, die ich immer wieder sehe

Die Wohnung leerstehen lassen, um leer zu verkaufen. Monatelanger Ausfall plus laufende Kosten fressen den Mehrerlös oft auf.
Den Mieter unter Druck setzen. Das geht rechtlich schief und macht aus einem kooperativen Mieter einen, der sich beraten lässt.
Den Preis am eigenen Kaufpreis festmachen. Was Sie 2003 gezahlt haben, interessiert keinen Käufer.
Unterlagen nicht beisammen haben. Kapitalanleger wollen Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Nachweise über Instandhaltung. Wer das nicht liefert, verliert beim Preis.
Den Mieter erst aus dem Exposé erfahren lassen. Sprechen Sie vorher mit ihm. Er muss Besichtigungen mittragen, und es ist auch schlicht anständig.

Die Reihenfolge

Unterlagen zusammenstellen

Mietverträge, Mietenaufstellung, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltungsnachweise, Energieausweis.
Beide Werte ermitteln lassen

Was bringt das Objekt vermietet, was bringt es leer? Erst diese Differenz macht die Entscheidung möglich.
Mit dem Mieter sprechen

Offen, früh und ohne Drohkulisse. Manchmal stellt sich heraus, dass er selbst kaufen möchte – das ist der einfachste aller Verkäufe.
Die Variante festlegen

Vermietet verkaufen, auf einen Auszug hinarbeiten oder das Objekt behalten und verwalten lassen.
Steuerlich prüfen lassen, wenn mehrere Objekte im Spiel sind

Vor dem ersten Verkauf, nicht nach dem dritten.

Was ich dabei für Sie tun kann

Ich rechne Ihnen beide Varianten durch: was das Objekt vermietet bringt und was es leer bringen würde. Damit sehen Sie schwarz auf weiß, ob sich das Warten auf einen Auszug oder eine Abfindung lohnt – oder ob Sie es einfach vermietet abgeben sollten.

Für vermietete Objekte habe ich Käufer in der Region, die genau danach suchen. Und ich übernehme den Kontakt zum Mieter, damit Sie das Gespräch nicht selbst führen müssen.

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Alle Themen im Überblick: Wenn sich etwas ändert

Ich bin Immobilienmakler und weder Anwalt noch Steuerberater. Die Hinweise auf dieser Seite sind eine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Zu Kündigung, Abfindung und gewerblichem Grundstückshandel beraten Sie ein Fachanwalt für Mietrecht beziehungsweise Ihr Steuerberater. Stand: September 2026.