Der Heimplatz kostet mehr als die Rente – muss das Haus verkauft werden?

Nicht zwangsläufig. Wohnt der Ehepartner weiter im Haus, bleibt es in der Regel geschützt. Ist der letzte Bewohner dauerhaft im Heim, zählt es als verwertbares Vermögen – das Sozialamt kann aber keinen Verkauf anordnen, sondern nur Leistungen davon abhängig machen oder sie als Darlehen mit Grundschuld gewähren. Genau diese Darlehenslösung wird oft unterschätzt, weil die Schuld Monat für Monat wächst.

Der Heimvertrag ist unterschrieben, die erste Rechnung abgebucht, und jetzt sitzen Sie mit dem Taschenrechner da. Auf der einen Seite die Rente. Auf der anderen ein Betrag, der gut doppelt so hoch ist. Und irgendwo dazwischen steht ein Haus, an dem vierzig Jahre Familiengeschichte hängen.

Die kurze Antwort auf die Frage in der Überschrift lautet: nicht zwangsläufig. Es hängt davon ab, wer noch im Haus wohnt und welchen Weg Sie wählen. Hier steht, wie die Rechnung wirklich läuft.

Wie groß die Lücke üblicherweise ist

Der Eigenanteil im Pflegeheim liegt bundesweit im ersten Aufenthaltsjahr bei durchschnittlich rund 3.245 € im Monat, Stand Januar 2026, und steigt seit Jahren. Er setzt sich zusammen aus dem pflegebedingten Anteil, Unterkunft und Verpflegung sowie den Investitionskosten des Hauses.

Gut zu wissen: Dieser Betrag sinkt mit der Aufenthaltsdauer, weil die Pflegekasse einen Zuschuss zahlt, der von Jahr zu Jahr steigt – 15 % im ersten Jahr, 30 % im zweiten, 50 % im dritten und 75 % ab dem vierten. Wer lange bleibt, zahlt monatlich weniger.

Bei einer Rente von 1.300 bis 1.600 €, wie sie hier in der Gegend häufig ist, bleibt trotzdem eine Lücke von 1.500 bis 2.000 € im Monat. Das ist der Betrag, um den es geht.

Wer diese Lücke füllt – in dieser Reihenfolge

Das eigene Einkommen

Rente, Betriebsrente, Mieteinnahmen. Ein Taschengeld bleibt dem Heimbewohner in jedem Fall.
Das eigene Vermögen

Ersparnisse müssen eingesetzt werden, bis nur noch das Schonvermögen übrig ist: 10.000 € für eine alleinstehende Person, 20.000 € für ein Ehepaar.
Das Sozialamt

Reicht beides nicht, springt die „Hilfe zur Pflege" nach dem Sozialgesetzbuch ein. Wichtig: Die Bedürftigkeit sofort beim Sozialamt anzeigen, auch wenn der Antrag noch nicht vollständig ist – Leistungen gibt es erst ab Kenntnis der Behörde.
Erst danach die Kinder

Und auch dann nur, wenn ein Kind mehr als 100.000 € Bruttojahreseinkommen hat. Diese Grenze gilt für jedes Kind einzeln, Geschwister werden nicht zusammengerechnet. In der Praxis bleiben rund neun von zehn Kindern außen vor.

Und wann ist das Haus dran?

Hier liegt der Punkt, um den es wirklich geht. Das selbst bewohnte Hausgrundstück ist geschütztes Vermögen – aber nur, solange es bewohnt wird.

Der Ehepartner wohnt weiter im Haus: Dann bleibt es in aller Regel geschützt und muss nicht verwertet werden. Das ist der häufigste Fall und die wichtigste Entwarnung auf dieser Seite.
Der letzte Bewohner ist dauerhaft ins Heim gezogen: Dann entfällt der Schutz üblicherweise, und das Haus zählt als verwertbares Vermögen.
Das Haus ist vermietet oder steht leer: Dann war es ohnehin nie geschütztes Wohneigentum in diesem Sinne.

Was das Sozialamt darf – und was nicht

Das Sozialamt kann keinen Verkauf anordnen. Niemand steht vor der Tür und zwingt Sie zu unterschreiben. Was es kann: Leistungen davon abhängig machen, dass vorhandenes Vermögen eingesetzt wird.

Lässt sich ein Haus nicht sofort verkaufen – oder soll es aus guten Gründen in der Familie bleiben –, gibt es den Weg über das Darlehen: Das Sozialamt zahlt die Heimkosten weiter und sichert sich dafür mit einer Grundschuld im Grundbuch ab. Das Haus bleibt vorerst, die Schuld wächst jedoch Monat für Monat und wird später fällig – meist beim Verkauf oder gegenüber den Erben.

Das ist die Rechnung, die oft übersehen wird

Bei einer Lücke von 1.800 € im Monat sind nach fünf Jahren rund 108.000 € aufgelaufen. Das Haus gehört der Familie dann zwar noch – aber die Erben bekommen es faktisch nur, wenn sie diesen Betrag ablösen können. Für viele ist ein rechtzeitiger, in Ruhe vorbereiteter Verkauf am Ende die günstigere Variante als ein erzwungener Verkauf unter Zeitdruck fünf Jahre später.

Das Haus vorher verschenken funktioniert nicht

Der Klassiker: Kurz vor dem Heimeinzug wird das Haus an die Kinder überschrieben. Das Sozialamt kann Schenkungen der letzten zehn Jahre zurückfordern – rechtlich über den Anspruch auf Rückgabe wegen Verarmung des Schenkers. Die Kinder müssen dann entweder zahlen oder das Geschenk herausgeben.

Eine Übertragung kann trotzdem sinnvoll sein – aber als Planung über Jahre, nicht als Manöver im letzten Moment, und immer mit Notar und Steuerberater.

Die drei realistischen Wege

Vermieten

Aus einem leerstehenden Haus wird eine laufende Einnahme, die einen Teil der Lücke deckt. Das Haus bleibt in der Familie, und die Mieteinnahmen werden auf den Eigenanteil angerechnet.

Voraussetzung: Das Haus ist vermietbar, und jemand aus der Familie übernimmt tatsächlich die Vermieterrolle. Bei älteren Häusern bedeutet das oft erst eine Investition.

Verkaufen

Der Erlös trägt die Heimkosten in der Regel viele Jahre. Solange davon gelebt wird, gibt es keine Sozialhilfe, aber auch keine Grundschuld, keine aufwachsende Schuld und keine Diskussion mit dem Amt.

Der Vorteil, den kaum jemand nennt: Sie verkaufen in Ruhe und zu einem vernünftigen Preis, statt später unter Zeitdruck.

Behalten und das Darlehen des Sozialamts nutzen

Richtig, wenn ein Kind später einziehen will oder das Haus aus anderen Gründen bleiben soll – und die Familie die auflaufende Summe später ablösen kann.

Rechnen Sie vorher aus, wie hoch der Betrag nach fünf und nach zehn Jahren wäre. Wer das einmal schwarz auf weiß gesehen hat, entscheidet anders.

Fehler, die ich immer wieder sehe

Zu spät beim Sozialamt melden. Rückwirkend gibt es nichts. Melden Sie sich, sobald absehbar ist, dass das Geld nicht reicht.
Aus Angst vor dem Amt vorschnell verkaufen. Solange der Ehepartner im Haus wohnt, besteht dieser Druck gar nicht.
Das leere Haus jahrelang mitfinanzieren. Grundsteuer, Versicherung und Heizung laufen weiter, während das Heim bezahlt werden muss. Das ist die teuerste aller Varianten.
Erst handeln, wenn das Konto leer ist. Ein Hausverkauf dauert Monate. Wer erst anfängt, wenn nichts mehr da ist, verkauft unter Wert.

Wo Sie kostenlos und neutral beraten werden

Senioren- und Pflegestützpunkt Landkreis Aurich

Oldersumer Straße 65–73, 26605 Aurich
Telefon 04941 16-5555
spn@landkreis-aurich.de

Was ich dabei für Sie tun kann

Ich sage Ihnen, was das Haus heute wert ist und was es vermietet bringen würde. Mit diesen beiden Zahlen können Sie ausrechnen, wie lange welcher Weg trägt – und die Entscheidung sachlich treffen statt aus Sorge.

Das kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Wenn dabei herauskommt, dass das Haus bleiben kann, ist das ein gutes Ergebnis.

Marktwert kostenlos ermitteln lassen

Wenn der Heimeinzug noch nicht entschieden ist: Wenn es zu Hause nicht mehr geht. Steht das Haus bereits leer: Das Elternhaus steht leer.

Alle Themen im Überblick: Wenn sich etwas ändert

Ich bin Immobilienmakler und weder Anwalt noch Sozialberater. Die Hinweise auf dieser Seite sind eine Orientierung, keine Rechtsberatung; im Sozialrecht kommt es stark auf den Einzelfall an. Verbindliche Auskünfte geben Ihnen das Sozialamt, der Pflegestützpunkt oder ein Fachanwalt für Sozialrecht. Alle Beträge: Stand September 2026.