Wir lassen uns scheiden – was wird aus dem Haus?

Ausziehen bedeutet nicht, das Eigentum zu verlieren – wer im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer. Wer aber den Kreditvertrag mitunterschrieben hat, haftet der Bank gegenüber weiter, bis sie ihn ausdrücklich entlässt. Vier Lösungen sind möglich: gemeinsam verkaufen, einer übernimmt, gemeinsam vermieten oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Wurde das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, drohen beim Übertragen des Anteils Steuern.

Beim Haus hört die Vernunft meistens auf. Es ist der größte Posten, es hängen Erinnerungen dran, und oft wohnen Kinder drin. Gleichzeitig läuft ein Kredit weiter, bei dem beide unterschrieben haben – unabhängig davon, wer noch dort wohnt.

Diese Seite bringt die Reihenfolge in Ordnung. Was zuerst geklärt werden muss, welche vier Lösungen es gibt und wo die teuren Fallen liegen, in die fast jeder tappt, der einfach auszieht und abwartet.

Drei Dinge, die viele durcheinanderbringen

Ausziehen heißt nicht, das Eigentum zu verlieren. Wer im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer – auch nach Jahren. Diese Angst treibt viele dazu, viel zu lange im selben Haus zu bleiben.
Das Grundbuch und der Kreditvertrag sind zwei verschiedene Paar Schuhe. Wer den Kreditvertrag mitunterschrieben hat, haftet der Bank gegenüber voll weiter, selbst wenn er auszieht und selbst wenn der andere zahlen soll. Aus dieser Haftung kommt man nur heraus, wenn die Bank zustimmt – und das tut sie nur, wenn der Verbleibende die Rate allein tragen kann.
Das Trennungsjahr betrifft die Scheidung, nicht das Haus. Über das Haus können Sie sofort entscheiden. Sie müssen kein Jahr warten.

Die Steuerfalle, die kaum jemand kennt

Der häufigste Fall: Einer zieht aus, später überträgt er seinen Anteil am Haus an den anderen – gegen Auszahlung. Das klingt nach Familienangelegenheit, ist steuerlich aber ein Verkauf.

Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden, dass dabei Spekulationssteuer anfallen kann: Wenn das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft wurde und der Ausziehende es zuletzt nicht mehr selbst bewohnt hat, ist der Gewinn aus seiner Hälfte steuerpflichtig. Dass es um eine Scheidung ging und dass das gemeinsame Kind weiter dort wohnt, ändert daran nichts.

Was das praktisch heißt

Wenn das Haus noch keine zehn Jahre in Ihrem Besitz ist, klären Sie vor dem Auszug und vor jeder Vereinbarung mit einem Steuerberater, was eine Übertragung kostet. Manchmal ist es günstiger, bis zum Ablauf der Frist zu warten oder gleich gemeinsam an einen Dritten zu verkaufen.

Die vier Lösungen

Gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen

Der klarste Schnitt. Der Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst, was übrig bleibt, wird geteilt, und danach ist niemand mehr an den anderen gebunden. Für beide entsteht Spielraum für einen Neuanfang.

Rechnen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung ein, wenn der Kredit vorzeitig abgelöst wird. Fragen Sie die Bank vorher schriftlich nach der Summe – sie kann fünfstellig sein und gehört in jede Rechnung.

Einer übernimmt und zahlt den anderen aus

Meist die Lösung, wenn Kinder im Haus wohnen und die Schule bleiben soll. Nötig sind zwei Dinge: ein Wert, auf den sich beide einigen, und eine Bank, die den Verbleibenden allein finanziert.

Der zweite Punkt scheitert häufiger als der erste. Holen Sie die Finanzierungszusage ein, bevor Sie über Summen streiten – sonst verhandeln Sie monatelang über etwas, das die Bank am Ende ablehnt.

Gemeinsam behalten und vermieten

Beide ziehen aus, das Haus wird vermietet, Miete und Kosten werden geteilt. Sinnvoll, wenn der Markt gerade schlecht ist oder die Zehnjahresfrist bald abläuft.

Das bedeutet: Sie bleiben geschäftlich verbunden. Jede Reparatur, jede Nebenkostenabrechnung, jede Mieterhöhung muss besprochen werden. Das funktioniert nur bei Leuten, die noch sachlich miteinander reden können.

Teilungsversteigerung

Jeder Miteigentümer kann sie beantragen, auch allein. Deshalb wird sie oft als Druckmittel genannt.

Als Lösung taugt sie nicht. Die Erlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem, was ein normaler Verkauf bringt, das Verfahren dauert lange, und beide verlieren Geld – zu gleichen Teilen.

Wer wohnen bleibt, während noch nichts entschieden ist

Wenn einer auszieht und der andere allein im gemeinsamen Haus wohnt, kann der Ausgezogene eine Nutzungsentschädigung verlangen – vereinfacht gesagt eine Art Miete für die Hälfte, die ihm gehört. Ob und in welcher Höhe, hängt vom Einzelfall ab, insbesondere davon, wer den Kredit bedient und wer für die Kinder sorgt.

Regeln Sie das früh und schriftlich. Es ist einer der häufigsten Punkte, an denen sich Verfahren später aufhängen, und beim Anwalt kostet nachträgliche Klärung ein Vielfaches.

Fehler, die teuer werden

Ohne neutrale Bewertung verhandeln. Der eine hat den Preis von 2022 im Kopf, der andere den Kaufpreis von vor 15 Jahren. Aus zwei falschen Zahlen entsteht keine Einigung.
Die Bank erst zum Schluss fragen. Ob eine Übernahme möglich ist, entscheidet nicht der gute Wille, sondern die Finanzierung.
Aus Wut verkaufen wollen. Ein Haus, das schnell weg muss, bringt weniger. Der Verlust trifft beide.
Mündliche Absprachen. Was nicht in der Scheidungsfolgenvereinbarung steht, gilt im Zweifel nicht.
Die Zehnjahresfrist übersehen. Siehe oben – ein paar Monate Geduld können mehrere tausend Euro Steuer sparen.

Die Reihenfolge, die Streit vermeidet

Die Zahlen zusammentragen

Kaufdatum, Restschuld, Zinsbindung, wer steht im Grundbuch, wer im Kreditvertrag. Ohne diese fünf Angaben ist jedes Gespräch Spekulation.
Den Wert neutral ermitteln lassen

Eine Zahl, die beide bekommen. Das ist die Grundlage für Auszahlung wie für Verkauf – und für den Zugewinnausgleich.
Mit der Bank sprechen

Zwei Fragen: Kann einer allein übernehmen? Und was kostet eine vorzeitige Ablösung? Danach wissen Sie, welche Wege überhaupt offen sind.
Steuerliche Folgen prüfen lassen

Besonders, wenn der Kauf weniger als zehn Jahre her ist. Ein Termin beim Steuerberater, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
Die Lösung schriftlich festhalten

In der Scheidungsfolgenvereinbarung beim Notar, mit Fristen und mit einer Regelung für den Fall, dass etwas nicht klappt.

Was ich dabei für Sie tun kann

Ich ermittle den Wert des Hauses neutral und gebe das Ergebnis beiden Seiten – nicht nur demjenigen, der mich angerufen hat. Diese Zahl brauchen Sie für alles Weitere: für die Auszahlung, für die Bank, für den Anwalt.

Wenn Sie verkaufen, laufen Termine und Abstimmung über mich. Sie müssen sich dafür nicht sehen und nicht miteinander telefonieren. Für viele ist genau das der Grund, warum es dann doch sachlich bleibt.

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Alle Themen im Überblick: Wenn sich etwas ändert

Ich bin Immobilienmakler und weder Anwalt noch Steuerberater. Die Hinweise auf dieser Seite sind eine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Familienrecht, einen Notar oder Ihren Steuerberater. Stand: September 2026.