Das Elternhaus steht leer – was mache ich damit?

Leerstand kostet bei einem normalen Einfamilienhaus schnell 250 bis 400 € im Monat, und das Haus verliert dabei schneller an Substanz als ein bewohntes. Zuerst eilt nur eines: den Leerstand der Gebäudeversicherung melden und das Haus wintersicher machen. Danach gibt es vier Wege – leer stehen lassen, vermieten, im Ist-Zustand verkaufen oder erst renovieren, wobei sich Letzteres selten rechnet.

Der Schlüssel liegt bei der Nachbarin. Einmal im Monat fährt jemand hin, leert den Briefkasten, dreht das Wasser auf, guckt, ob alles trocken ist. Im Keller stehen noch Vaters Werkzeugkisten. Und jedes Mal beim Rausgehen der Gedanke: Wir müssten uns mal kümmern.

Dieser Zustand hält sich erstaunlich lange – bei manchen Familien Jahre. Das Problem daran ist nicht die Bequemlichkeit. Es ist, dass Leerstand jeden Monat Geld kostet, ohne dass es jemandem auffällt. Hier steht, was es wirklich kostet und wie Sie in eine Entscheidung kommen.

Was das Warten wirklich kostet

Das Haus ist leer, also kostet es nichts – das ist der häufigste Irrtum. Was weiterläuft:

Grundsteuer
Gebäudeversicherung, bei Leerstand oft mit Zuschlag
Heizung im Winter, damit nichts einfriert
Strom- und Wassergrundgebühren
Müllgebühren und Schornsteinfeger, je nach Gemeinde
Gartenpflege, damit das Grundstück nicht verwildert
Fahrten hin und zurück, bei auswärtigen Erben der größte Posten

Zusammen sind das bei einem normalen ostfriesischen Einfamilienhaus schnell 250 bis 400 € im Monat. Dazu kommt der Teil, den man nicht auf dem Kontoauszug sieht: Ein unbewohntes Haus verliert schneller an Substanz als ein bewohntes. Feuchtigkeit fällt nicht auf, ein tropfender Anschluss auch nicht, und im dritten Jahr Leerstand riecht es im Erdgeschoss anders als im ersten. Käufer riechen das ebenfalls.

Zuerst die Versicherung – das ist kein Formkram

Viele Gebäudeversicherungen wollen ausdrücklich wissen, wenn ein Haus länger unbewohnt ist. Wird das nicht gemeldet, kann der Versicherer im Schadensfall die Leistung kürzen oder ganz verweigern – und der typische Schaden im leeren Haus ist genau der teure: ein Rohrbruch im Winter, der wochenlang niemandem auffällt.

Drei Dinge, die vor dem ersten Frost erledigt sein sollten

1. Leerstand schriftlich beim Gebäudeversicherer melden und sich bestätigen lassen, was verlangt wird.
2. Entweder durchheizen auf Frostschutz oder die Leitungen fachgerecht entleeren – halbe Sachen sind der Klassiker.
3. Jemanden benennen, der regelmäßig nachsieht, und das auch wirklich einhalten.

Bevor irgendetwas entschieden wird: das Grundbuch

Verkaufen, vermieten oder beleihen kann nur, wer als Eigentümer im Grundbuch steht. Nach einem Erbfall ist das Grundbuch erst einmal unrichtig, und es wird nicht von allein berichtigt. Dafür brauchen Sie ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder einen Erbschein – ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt nicht.

Und hier liegt bares Geld: Die Berichtigung ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag beim Grundbuchamt eingeht. Danach kostet dieselbe Eintragung je nach Hauswert mehrere hundert Euro. Bei einem Haus, das schon eine Weile leer steht, lohnt sich der Blick auf den Kalender sofort.

Sind mehrere Geschwister Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Die kann nur einstimmig entscheiden. Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf nicht durchsetzen – er kann am Ende nur die Teilungsversteigerung beantragen, und die ist für alle Beteiligten das schlechteste Geschäft.

Die vier Wege

Weiter leer stehen lassen

Legitim, wenn ein absehbarer Grund dahintersteht: Ein Kind überlegt einzuziehen, die Erbfolge ist noch ungeklärt, jemand braucht noch Zeit. Dann ist Leerstand eine bewusste Überbrückung.

Ohne solchen Grund ist es die teuerste Variante. Rechnen Sie ehrlich: drei Jahre mal 300 € im Monat sind über 10.000 €, und das Haus ist danach weniger wert als heute.

Vermieten

Aus Kosten werden Einnahmen, und ein bewohntes Haus bleibt in besserem Zustand. Voraussetzung ist, dass Heizung, Bad und Elektrik vermietbar sind – bei Häusern, in denen jahrzehntelang dieselben Leute gewohnt haben, ist das oft nicht ohne Investition der Fall.

Die ehrliche Frage dahinter: Will die Erbengemeinschaft wirklich gemeinsam Vermieter sein? Wer 400 km entfernt wohnt, unterschätzt, was das bedeutet.

Im Ist-Zustand verkaufen

Der Weg, den die meisten am Ende gehen, und meistens zu Recht. Für unsanierte Häuser in Ostfriesland gibt es einen echten Markt: junge Familien, die selbst renovieren, und Handwerker, die Substanz sehen statt Tapeten.

Wichtig ist der Preis, nicht der Zustand. Ein ehrlich bepreistes Haus mit alter Küche verkauft sich schneller als ein überteuertes mit frisch gestrichenen Wänden.

Erst renovieren, dann verkaufen

Klingt vernünftig, rechnet sich aber selten. Wer 40.000 € in Bad und Küche steckt, bekommt das am Markt nur teilweise wieder – Käufer wollen ohnehin ihren eigenen Geschmack umsetzen und ziehen den Wert einer fremden Renovierung stark ab.

Was sich dagegen fast immer lohnt: entrümpeln, grundreinigen, Garten mähen, kaputte Scheiben ersetzen. Ein paar hundert Euro, die im Angebot deutlich sichtbar werden.

Steuerlich meist entspannter als gedacht

Zwei Fragen kommen fast immer, deshalb kurz und ohne Anspruch auf Vollständigkeit – Ihr Steuerberater sagt das Verbindliche:

Erbschaftsteuer: Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 € je Elternteil. Bei einem durchschnittlichen Haus in unserer Gegend bleibt damit häufig nichts zu versteuern.
Spekulationssteuer beim Verkauf: Beim Erben zählt nicht Ihr Erbdatum, sondern der Zeitpunkt, zu dem Ihre Eltern das Haus gekauft haben. Lag der mehr als zehn Jahre zurück – und das ist fast immer so –, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.

Die Reihenfolge, die sich bewährt hat

Versicherung informieren und das Haus wintersicher machen

Der einzige Punkt, der wirklich eilt. Alles andere verträgt ein paar Wochen.
Grundbuch klären und berichtigen lassen

Die Zwei-Jahres-Frist läuft ab dem Todestag. Ohne Eintragung geht später weder Verkauf noch Vermietung.
Unter den Geschwistern das Ziel klären

Nicht den Preis – das Ziel. Will jemand das Haus behalten? Will jemand einziehen? Diese Frage zuerst beantworten, sonst streiten Sie später über Zahlen, obwohl es um etwas anderes geht.
Den Wert ermitteln lassen

Eine belastbare Zahl auf dem Tisch beruhigt jede Erbengemeinschaft. Streit entsteht fast immer da, wo jeder eine andere Vorstellung im Kopf hat.
Entscheiden und räumen

Erst wenn die Richtung feststeht, lohnt sich die Haushaltsauflösung. Vorher räumt man womöglich für nichts.

Was ich dabei für Sie tun kann

Ich sehe mir das Haus an und sage Ihnen, was es heute wert ist, was es im Ist-Zustand bringt und was eine Vermietung realistisch einbrächte. Sie bekommen eine Zahl, mit der die Familie arbeiten kann – auch wenn Sie am Ende gar nicht verkaufen.

Wenn Sie weiter weg wohnen: Ich bin vor Ort. Schlüsselübergabe, Handwerkertermine, Ablesen, Fotos für die Geschwister – das läuft über mich, Sie müssen dafür nicht jedes Mal nach Ostfriesland fahren.

Marktwert kostenlos ermitteln lassen

Falls noch ein Elternteil lebt und es eher ums Wohnen als ums Erbe geht: Wenn es zu Hause nicht mehr geht.

Alle Themen im Überblick: Wenn sich etwas ändert

Ich bin Immobilienmakler und weder Anwalt noch Steuerberater. Die Hinweise auf dieser Seite sind eine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Notar, einen Fachanwalt für Erbrecht oder Ihren Steuerberater. Stand: September 2026.